Que faire ? La règle, les délais et le bon document — pour 31 situations locatives

Vous devez la délivrer gratuitement dès lors que le loyer et les charges sont intégralement payés (art. 21, loi n° 89-462). La quittance détaille le loyer hors charges et les charges sur des lignes séparées. Toute clause du bail qui la facturerait est réputée non écrite (art. 4).

Piège à éviter : Une quittance délivrée alors que le mois n'est pas soldé vaut preuve de paiement intégral — en cas d'impayé partiel, émettez un reçu.

Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, art. 21 — LégifranceÀ jour au 26 juillet 2026

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Possible une fois par an, uniquement si le bail contient une clause de révision, sur la base de l'IRL publié par l'INSEE (art. 17-1, loi n° 89-462). Formule : loyer × (nouvel IRL ÷ IRL du même trimestre un an plus tôt). Vous avez un an pour l'appliquer ; au-delà, l'augmentation de l'année est perdue et jamais rétroactive.

Piège à éviter : Pas de clause d'indexation dans le bail = loyer figé pendant toute la durée du bail.

Loi n° 89-462, art. 17-1 (révision IRL) — LégifranceÀ jour au 26 juillet 2026

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Agissez vite et par écrit : relance amiable dès les premiers jours de retard, puis mise en demeure en recommandé. Prévenez la caution s'il y en a une. Si le locataire touche une aide au logement, l'impayé constitué doit être signalé à la CAF (environ 2 mois d'impayé).

Piège à éviter : Ne « compensez » jamais un impayé avec le dépôt de garantie en cours de bail — il ne se solde qu'à la sortie.

Loi n° 89-462, art. 24 (procédure impayés) — LégifranceÀ jour au 26 juillet 2026

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Tout bail contient désormais une clause résolutoire pour impayé (systématique depuis la loi du 27 juillet 2023). Vous faites délivrer un commandement de payer par commissaire de justice : le locataire a 6 semaines pour régler, après quoi la clause peut jouer et le juge être saisi.

Piège à éviter : Jamais de justice privée (serrure changée, eau coupée) : c'est pénalement sanctionné, même face à un impayé avéré.

Loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 — LégifranceÀ jour au 26 juillet 2026

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Les provisions de charges se régularisent au moins une fois par an, en comparant les sommes encaissées aux dépenses réelles récupérables — liste limitative du décret n° 87-713 du 26 août 1987. Un mois avant la régularisation, communiquez le décompte par nature de charges au locataire.

Piège à éviter : Seules les charges de la liste du décret sont récupérables : ni la taxe foncière, ni les grosses réparations.

Décret n° 87-713 du 26 août 1987 (charges récupérables) — LégifranceÀ jour au 26 juillet 2026

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Restitution sous 1 mois si l'état des lieux de sortie est conforme à celui d'entrée, 2 mois sinon, déduction faite des retenues justifiées par devis ou factures (art. 22, loi n° 89-462). En copropriété, vous pouvez conserver une provision de 20 % maximum jusqu'à l'arrêté annuel des comptes.

Piège à éviter : La vétusté normale n'est jamais facturable : chaque retenue se justifie pièce à l'appui, en comparant les deux états des lieux.

Loi n° 89-462, art. 22 (dépôt de garantie) — LégifranceÀ jour au 26 juillet 2026

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Bail vide : congé au moins 6 mois avant l'échéance du bail, avec offre de vente au locataire, qui est prioritaire pour acheter (art. 15, loi n° 89-462). Bail meublé : 3 mois avant l'échéance, sans droit de préemption. Notification par LRAR, acte de commissaire de justice ou remise en main propre contre récépissé.

Piège à éviter : Un congé notifié hors délai est nul pour cette échéance : le bail se reconduit et tout est reporté — jusqu'à 3 ans d'attente en bail vide.

Loi n° 89-462, art. 15 (congé du bailleur) — LégifranceÀ jour au 26 juillet 2026

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La reprise est réservée au bailleur, son conjoint, partenaire ou concubin, ses ascendants ou descendants (et ceux du conjoint). Le congé mentionne le bénéficiaire et justifie le caractère réel et sérieux de la reprise (art. 15). Mêmes délais que le congé vente : 6 mois (vide), 3 mois (meublé) avant l'échéance.

Piège à éviter : Une reprise fictive expose à des dommages-intérêts et à une amende pénale pouvant atteindre 6 000 € pour une personne physique.

Loi n° 89-462, art. 15 (congé pour reprise) — LégifranceÀ jour au 26 juillet 2026

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L'état des lieux s'établit contradictoirement à la remise et à la restitution des clés (art. 3-2, loi n° 89-462). Sans état des lieux d'entrée, le locataire est présumé avoir reçu le logement en bon état — c'est le bailleur qui perd le bénéfice du doute. Le locataire peut le compléter pendant 10 jours (chauffage : durant le premier mois de chauffe).

Piège à éviter : Un EDL de sortie sans comparaison poste à poste avec l'entrée rend toute retenue sur dépôt indéfendable.

Loi n° 89-462, art. 3-2 (état des lieux) — LégifranceÀ jour au 26 juillet 2026

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Le cautionnement se formalise par un acte écrit qui précise le loyer, ses conditions de révision et la portée de l'engagement (art. 22-1, loi n° 89-462) ; depuis 2022, plus de mention manuscrite obligatoire, mais le formalisme reste strict. Vous ne pouvez pas cumuler caution et assurance loyers impayés, sauf pour un étudiant ou un apprenti.

Piège à éviter : Un acte de caution mal rédigé (portée ou montant absents) est nul : le garant est purement et simplement libéré.

Loi n° 89-462, art. 22-1 (cautionnement) — LégifranceÀ jour au 26 juillet 2026

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Depuis le 24 août 2022, le loyer d'un logement classé F ou G ne peut plus être ni révisé ni augmenté en métropole. Depuis le 1er janvier 2025, un logement G ne peut plus être proposé à un nouveau bail ; les F suivront au 1er janvier 2028 et les E au 1er janvier 2034 (loi Climat et Résilience).

Piège à éviter : Avant d'engager des travaux, recalculez votre classe avec le coefficient électricité 2026 : ~850 000 logements sortent de F/G sans travaux.

Loi n° 2021-1104 (Climat et Résilience), art. 159-160 — LégifranceÀ jour au 26 juillet 2026

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Dans les territoires en encadrement (Paris, Lille, Lyon-Villeurbanne, Bordeaux, Montpellier, Plaine Commune, Est Ensemble, Pays Basque…), le loyer d'un nouveau bail ne peut dépasser le loyer de référence majoré fixé par arrêté préfectoral (art. 140, loi ELAN). Un complément de loyer n'est possible que pour des caractéristiques de confort ou de localisation exceptionnelles, mentionné et justifié au bail.

Piège à éviter : Hors encadrement mais en zone tendue, la hausse entre deux locataires est aussi plafonnée par décret annuel : pas de loyer « libre » à la relocation.

Loi n° 2018-1021 (ELAN), art. 140 (encadrement) — LégifranceÀ jour au 26 juillet 2026

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Le locataire doit s'assurer contre les risques locatifs et le justifier à la remise des clés, puis chaque année à votre demande (art. 7 g, loi n° 89-462). À défaut, après mise en demeure restée sans effet un mois, vous pouvez souscrire une assurance pour son compte et la récupérer par douzième sur le loyer — ou invoquer la clause résolutoire si le bail la prévoit.

Piège à éviter : Pas de souscription « pour compte » surprise : la mise en demeure préalable d'un mois est une condition de validité.

Loi n° 89-462, art. 7 g (assurance du locataire) — LégifranceÀ jour au 26 juillet 2026

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La colocation s'organise en bail unique ou en baux multiples par chambre (art. 8-1, loi n° 89-462). La clause de solidarité d'un colocataire sortant s'éteint dès qu'un remplaçant figure au bail, et au plus tard 6 mois après la fin de son préavis. Dépôt de garantie et assurance suivent les règles du bail classique.

Piège à éviter : Sans avenant signé actant le remplaçant, la solidarité du sortant court 6 mois — première source de contentieux en colocation.

Loi n° 89-462, art. 8-1 (colocation) — LégifranceÀ jour au 26 juillet 2026

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Depuis le 20 mai 2026, tout meublé de tourisme — résidence principale comprise — doit être déclaré avec enregistrement via le téléservice national, dans toutes les communes de France (art. L.324-1-1 code du tourisme, généralisé par la loi Le Meur du 19 novembre 2024). Le numéro obtenu doit figurer sur toutes vos annonces.

Piège à éviter : La déclaration en mairie ne remplace pas l'autorisation de changement d'usage exigée dans plusieurs grandes villes pour une résidence secondaire.

Loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 (« Le Meur »), art. 1 — LégifranceÀ jour au 26 juillet 2026

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Une résidence principale ne peut être louée en meublé de tourisme plus de 120 nuits par an ; la loi Le Meur permet aux communes d'abaisser ce plafond jusqu'à 90 nuits (art. L.324-1-1 code du tourisme). Au-delà, le logement bascule en résidence secondaire, avec déclaration et autorisations associées.

Piège à éviter : Les plateformes transmettent vos nuitées à la commune : le compteur est vérifié, tenez le vôtre à jour.

Code du tourisme, art. L.324-1-1 — LégifranceÀ jour au 26 juillet 2026

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La taxe de séjour est due par le voyageur, au tarif voté par la commune, par personne et par nuit. Les plateformes qui encaissent le paiement (Airbnb, Booking…) la collectent et la reversent pour vous ; en location directe, c'est vous qui la collectez, la déclarez et la reversez à la commune.

Piège à éviter : Les réservations en direct (site perso, bouche-à-oreille) ne sont couvertes par aucune plateforme : la taxe reste à collecter vous-même.

Meublés de tourisme : déclaration et obligations — service-public.gouv.frÀ jour au 26 juillet 2026

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Depuis les revenus 2025, le micro-BIC d'un meublé de tourisme non classé est ramené à 30 % d'abattement avec un plafond de 15 000 € de recettes ; un meublé classé conserve 50 % jusqu'à 77 700 € (loi Le Meur, art. 7). Au-delà des plafonds — ou sur option — c'est le régime réel.

Piège à éviter : Le classement en étoiles est devenu l'enjeu fiscal n° 1 : sans lui, l'abattement chute de 50 % à 30 %.

Loi n° 2024-1039, art. 7 (micro-BIC meublés de tourisme) — LégifranceÀ jour au 26 juillet 2026

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Le classement 1 à 5 étoiles est volontaire, valable 5 ans, délivré après la visite d'un organisme accrédité — démarche pilotée via Atout France. Il conditionne l'abattement micro-BIC de 50 % (contre 30 % non classé) et permet notamment d'accepter les chèques-vacances.

Piège à éviter : Visite et décision prennent plusieurs semaines et le classement ne rétroagit pas : anticipez l'année fiscale.

Classement officiel des meublés de tourisme — Atout FranceÀ jour au 26 juillet 2026

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Oui : toute offre ou contrat de location saisonnière doit être écrit et indiquer le prix demandé, avec un état descriptif des lieux (art. L.324-2 code du tourisme) — même pour une nuit. La location saisonnière est limitée à 90 jours consécutifs, non renouvelables, pour un même voyageur.

Piège à éviter : Au-delà de 90 jours avec le même occupant, vous basculez dans le bail d'habitation classique — avec toutes ses protections locataire.

Code du tourisme, art. L.324-2 — LégifranceÀ jour au 26 juillet 2026

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Oui. Un règlement de copropriété à destination « bourgeoise » exclusive peut déjà l'interdire, et la loi Le Meur permet désormais aux copropriétés dont le règlement interdit toute activité commerciale de voter l'interdiction des meublés de tourisme à la majorité des deux tiers (art. 26, loi de 1965). La location du lot doit aussi être signalée au syndic.

Piège à éviter : Louer contre le règlement expose à une action du syndicat et à la cessation de l'activité sous astreinte : lisez le règlement AVANT la première annonce.

Loi n° 2024-1039, art. 4 (copropriété) — LégifranceÀ jour au 26 juillet 2026

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Progressivement, oui. Dans les communes soumises à autorisation de changement d'usage, un logement transformé en meublé de tourisme doit justifier d'une classe minimale (E aujourd'hui, D à partir de 2034). Et au plus tard en 2034, tout meublé de tourisme devra atteindre la classe D — la résidence principale louée ponctuellement n'est pas concernée.

Piège à éviter : N'achetez pas une passoire « pour faire de la courte durée » : la fenêtre se referme d'ici 2034, et plus tôt en zone réglementée.

Loi n° 2024-1039, art. 2 et 3 (DPE des meublés de tourisme) — LégifranceÀ jour au 26 juillet 2026

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Meublé : 1 mois, partout, sans motif. Vide : 3 mois, réduits à 1 mois si le logement est en zone tendue (liste du décret n° 2013-392) ou dans les cas de l'art. 15 : mutation, perte d'emploi, nouvel emploi consécutif à une perte d'emploi, RSA ou AAH, état de santé justifiant un changement de domicile, attribution d'un logement social. Le délai court à la réception du congé par le bailleur.

Piège à éviter : La liste « préavis réduit » du décret n° 2013-392 (1 434 communes) n'est PAS la liste fiscale élargie à ~3 700 communes : vérifiez la bonne liste et citez le motif dans votre lettre.

Loi n° 89-462, art. 15 (préavis du locataire) — LégifranceÀ jour au 26 juillet 2026

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Le bailleur a 1 mois (état des lieux de sortie conforme) ou 2 mois pour restituer le dépôt, retenues justifiées déduites (art. 22, loi n° 89-462). Passé le délai, le solde dû est majoré de 10 % du loyer mensuel hors charges par mois de retard entamé. Réclamez par mise en demeure LRAR, puis conciliateur de justice et juge des contentieux de la protection.

Piège à éviter : La majoration de 10 % ne joue pas si vous n'avez pas communiqué votre nouvelle adresse au bailleur — faites-le dans l'état des lieux de sortie.

Loi n° 89-462, art. 22 (restitution du dépôt) — LégifranceÀ jour au 26 juillet 2026

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La quittance est un droit dès que vous avez payé intégralement loyer et charges : le bailleur doit la délivrer gratuitement sur demande (art. 21, loi n° 89-462). Demandez-la par écrit ; en cas de refus persistant, mise en demeure puis juge. Elle sert de justificatif pour la CAF, un dossier de location ou un titre de séjour.

Piège à éviter : En attendant la quittance, payez par virement : le relevé bancaire fait office de preuve de paiement.

Loi n° 89-462, art. 21 (droit à la quittance) — LégifranceÀ jour au 26 juillet 2026

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Le bailleur doit délivrer un logement décent : 9 m² minimum, sécurité, équipements essentiels et, désormais, une performance énergétique minimale — un logement classé G ne peut plus être proposé à un nouveau bail depuis 2025 (art. 6, loi n° 89-462 ; loi Climat et Résilience). Demandez la mise en conformité par LRAR ; à défaut, commission de conciliation puis juge, qui peut réduire le loyer.

Piège à éviter : Ne suspendez jamais le loyer de votre propre initiative : vous deveniez le fautif — seule une décision de justice peut l'autoriser.

Loi n° 89-462, art. 6 (logement décent) — LégifranceÀ jour au 26 juillet 2026

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En cours de bail, seule la révision annuelle IRL est possible, et seulement si une clause du bail la prévoit (art. 17-1, loi n° 89-462) — vérifiez l'indice et le calcul. En zone d'encadrement, le loyer ne peut dépasser le loyer de référence majoré : un dépassement se conteste (action en diminution). Une révision réclamée plus d'un an après sa date n'est due qu'à compter de la demande.

Piège à éviter : Refaites toujours le calcul : une inversion d'indices IRL ou un mauvais trimestre de référence sont les erreurs les plus courantes.

Loi n° 89-462, art. 17-1 (révision du loyer) — LégifranceÀ jour au 26 juillet 2026

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Vérifiez trois choses : le motif (reprise, vente ou motif légitime et sérieux — art. 15), le délai (reçu au moins 6 mois avant l'échéance en vide, 3 mois en meublé) et la forme (LRAR, commissaire de justice ou remise contre récépissé). Un congé pour vente en bail vide doit contenir une offre de vente à votre profit. Un congé irrégulier est nul : le bail continue.

Piège à éviter : Locataire de plus de 65 ans aux ressources modestes : le congé est impossible sans offre de relogement adaptée (sauf bailleur lui-même âgé ou modeste).

Loi n° 89-462, art. 15 (congé du bailleur) — LégifranceÀ jour au 26 juillet 2026

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Le locataire assume l'entretien courant et les réparations locatives (liste du décret n° 87-712) ; le bailleur prend en charge la vétusté, les grosses réparations et tout ce qui touche à la décence (art. 6 et 7, loi n° 89-462). En cas d'urgence — fuite, panne de chauffage en hiver — signalez immédiatement et par écrit.

Piège à éviter : La vétusté normale n'est jamais à votre charge : comparez systématiquement avec l'état des lieux d'entrée avant d'accepter une facture.

Loi n° 89-462, art. 6 (obligations du bailleur) — LégifranceÀ jour au 26 juillet 2026

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N'attendez pas le commandement de payer : proposez un échéancier écrit au bailleur, activez les aides (FSL, Action Logement, APL) et répondez à toutes les convocations. Depuis la loi du 27 juillet 2023, les délais sont raccourcis : 6 semaines après le commandement pour régler avant que la clause résolutoire joue. La CCAPEX et le juge peuvent accorder des délais si vous vous présentez.

Piège à éviter : Ignorer l'audience est la pire option : le juge ne peut accorder des délais de paiement qu'à celui qui se présente et paie au moins partiellement.

Loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 — LégifranceÀ jour au 26 juillet 2026

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Votre préavis suit les règles classiques (1 ou 3 mois selon le logement et la zone). Si le bail contient une clause de solidarité, vous restez tenu des loyers jusqu'à 6 mois maximum après la fin de votre préavis — sauf si un remplaçant vous substitue au bail avant (art. 8-1, loi n° 89-462). Votre caution est libérée dans les mêmes conditions.

Piège à éviter : Faites acter le remplaçant par un avenant signé du bailleur : un simple accord entre colocataires ne vous libère de rien.

Loi n° 89-462, art. 8-1 (solidarité en colocation) — LégifranceÀ jour au 26 juillet 2026

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