Fiscalité du meublé de tourisme : micro-BIC ou réel, après la loi Le Meur

Mis à jour le 26 juillet 2026AdminLanding Editorial

Depuis les revenus 2025 déclarés en 2026, l'abattement micro-BIC d'un meublé de tourisme non classé est tombé à 30 % avec un plafond de 15 000 € — contre 50 % jusqu'à 77 700 € pour un meublé classé. Pour beaucoup de loueurs, le régime réel devient la meilleure option. Faites vos comptes ci-dessous. Chiffres à jour au juillet 2026.

Comparer micro-BIC et réel

Micro-BIC vs régime réel — estimateur simplifié

Compare votre base imposable et l'impôt estimé sous chaque régime (règles 2026, moteur partagé avec notre app mobile) : micro-BIC 30 % jusqu'à 15 000 € de recettes pour le non classé, 50 % jusqu'à 77 700 € pour le classé ; réel = recettes − charges réelles − amortissement, plancher zéro. Impôt estimé = TMI + 17,2 % de prélèvements sociaux.

Recettes annuelles brutes (€)

Votre taux marginal d'imposition (TMI)

Charges réelles annuelles (€ — intérêts, assurance, frais, travaux…)

Amortissement annuel indicatif (€, réel uniquement)

Micro-BIC (30 % d'abattement, case 5NW)

8 400 €

base imposable = 12 000 € × 70 %

Impôt estimé (TMI 30 % + PS 17,2 %) : 3 965 €/an

Régime réel (déclaration 2031)

3 500 €

base imposable = max(0, 12 000 € − 8 500 €)

Impôt estimé (TMI 30 % + PS 17,2 %) : 1 652 €/an

Sur ces chiffres, le régime réel donne la base imposable la plus faible — environ 2 313 € d'impôt estimé en moins par an que l'alternative. Estimation au taux marginal : TMI + 17,2 % de prélèvements sociaux, sans décote ni quotient familial.

Estimation simplifiée, 100 % dans votre navigateur — ni déclaration, ni conseil personnalisé. Le réel exige une vraie comptabilité (déclaration 2031, amortissements par composants) — un expert-comptable la prépare en général.

Le choc avant/après loi Le Meur en détail ? Le simulateur dédié compare aussi vos anciens abattements (50 % / 71 %) et chiffre le surcoût annuel.

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Réponse rapide

Les revenus d'un meublé de tourisme sont des BIC. Au micro-BIC post-loi Le Meur (revenus 2025 déclarés en 2026 et suivants) : abattement forfaitaire de 30 % plafonné à 15 000 € de recettes pour un meublé non classé (case 5NW de la 2042-C-PRO), 50 % plafonné à 77 700 € pour un meublé classé (case 5NG). Au régime réel (déclaration 2031), vous déduisez les charges réelles ET l'amortissement du bâti et du mobilier — la base imposable tombe souvent près de zéro, mais depuis la loi de finances 2025 l'amortissement déduit est réintégré dans la plus-value à la revente. La base imposable subit votre TMI plus 17,2 % de prélèvements sociaux. Il faut un SIRET (guichet unique INPI, dans les 15 jours de la première location), la CFE s'applique dans la plupart des cas, et vous restez LMNP tant que vos recettes ne dépassent pas 23 000 € ou les autres revenus professionnels du foyer (article 155 CGI). Cette page est une information, pas un conseil fiscal.

Ce que la loi Le Meur a changé pour votre micro-BIC

Applicable depuis les revenus 2025, déclarés au printemps 2026. Le classement du meublé est devenu LE levier fiscal.

Situation micro-BIC	Avant (revenus jusqu'en 2024)	Depuis la loi Le Meur	Case 2042-C-PRO
Meublé de tourisme non classé	50 % — plafond 77 700 €	30 % — plafond 15 000 €	5NW
Meublé de tourisme classé (1★–5★)	71 % — plafond 188 700 €	50 % — plafond 77 700 €	5NG
Au-delà du plafond (ou sur option)	Régime réel : déclaration 2031 + report sur la 2042-C-PRO, charges réelles et amortissements déduits		—

La location meublée de longue durée (bail d'habitation meublé) conserve son micro-BIC à 50 % / 77 700 € (case 5ND). La location nue relève d'une autre catégorie (revenus fonciers, micro-foncier 30 % / 15 000 €) — voir le hub fiscalité bailleur.

Le réel et l'amortissement — et quand prendre un expert-comptable

L'amortissement, en un paragraphe

Au régime réel, vous déduisez les charges réelles (intérêts d'emprunt, assurance, gestion, travaux, CFE) et vous amortissez le bâti (généralement 25 à 40 ans par composants, terrain exclu) plus le mobilier (5 à 10 ans). L'amortissement ne peut pas créer de déficit BIC à lui seul (article 39 C CGI) — l'excédent se reporte — mais en pratique il neutralise l'essentiel du loyer pendant des années. Depuis la loi de finances 2025, l'amortissement déduit est réintégré dans la plus-value imposable à la revente : le réel est un mécanisme de report, pas d'argent gratuit.

Le micro se fait seul, pas le réel

Le micro-BIC, c'est une case sur la 2042-C-PRO — la plupart des loueurs la remplissent seuls en mai-juin sur impots.gouv.fr. Le réel exige une comptabilité BIC complète : déclaration 2031, tableaux d'amortissement par composants, télétransmission via un partenaire EDI ou un expert-comptable ; l'adhésion à un organisme de gestion agréé est souvent pertinente. Comptez environ 400 à 900 € par an pour un spécialiste LMNP — en général bien moins que l'impôt économisé dès que charges + amortissement dépassent l'abattement forfaitaire. L'option pour le réel engage au moins un an et se reconduit.

Questions fréquentes

Abattements, choix du régime, déclaration, seuils LMP et classement.

Quel abattement s'applique à mon meublé de tourisme en 2026 ?

Depuis les revenus 2025 déclarés en 2026 (loi Le Meur) : 30 % d'abattement plafonné à 15 000 € de recettes annuelles pour un meublé de tourisme non classé, 50 % plafonné à 77 700 € pour un meublé classé (1★–5★). L'abattement couvre toutes les charges — rien d'autre n'est déductible au micro. Au-delà du plafond de votre catégorie, le régime réel devient obligatoire. La location meublée de longue durée conserve, elle, 50 % jusqu'à 77 700 €.

Micro-BIC ou régime réel : comment choisir ?

Le micro gagne en simplicité tant que vos charges réelles plus l'amortissement restent inférieurs à l'abattement forfaitaire (30 % ou 50 % selon le classement). Le réel gagne financièrement pour la plupart des biens achetés à crédit ou récemment : amortissement + intérêts d'emprunt dépassent souvent l'abattement — au prix d'une vraie obligation comptable (déclaration 2031). Faites tourner l'estimateur de cette page, puis validez avec un expert-comptable avant d'opter : l'option pour le réel engage au moins un an et se reconduit.

Comment déclarer concrètement mes revenus de meublé de tourisme ?

Au micro-BIC : vous reportez vos recettes brutes sur la 2042-C-PRO au printemps, case 5NW (non classé, abattement 30 % appliqué automatiquement) ou 5NG (classé, 50 %) — la longue durée meublée va en 5ND. Au réel : déclaration 2031 avec la liasse BIC, résultat reporté sur la 2042-C-PRO. Dans tous les cas, il faut d'abord un SIRET, obtenu gratuitement sur le guichet unique de l'INPI dans les 15 jours de la première mise en location, et l'activité est en principe redevable de la CFE.

À partir de quand est-ce que je bascule en LMP ?

Vous devenez loueur en meublé professionnel quand vos recettes de location meublée dépassent à la fois 23 000 € par an ET les autres revenus professionnels de votre foyer fiscal (article 155 CGI). Le LMP remplace les prélèvements sociaux de 17,2 % par des cotisations sociales de travailleur indépendant et change le régime des plus-values — un basculement à anticiper avec un conseil, pas à subir. Sous ces seuils, vous restez LMNP, même avec plusieurs biens.

Le classement en meublé de tourisme vaut-il le coup fiscalement ?

Souvent, oui — c'est devenu le principal levier depuis la loi Le Meur. Le classement (visite d'un organisme accrédité, environ 150 à 300 €, valable 5 ans) fait passer votre abattement micro de 30 % à 50 % et votre plafond de 15 000 € à 77 700 € ; à recettes égales, la base imposable est souvent réduite de moitié. Il donne aussi un tarif de taxe de séjour fixe (au lieu du pourcentage du non-classé) et rassure les voyageurs. Comparez quand même avec le réel : pour un bien fortement chargé ou amorti, le réel peut rester devant même une fois classé.

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Sources — à jour au juillet 2026

Important : AdminLanding est une plateforme technologique, pas un expert-comptable ni un conseil fiscal. Cette page reflète les règles à jour au juillet 2026 ; seuils et abattements évoluent et votre situation personnelle (déficits, plus-value, LMP) a ses propres subtilités. L'estimateur est une formule, pas une déclaration. Vérifiez sur impots.gouv.fr et consultez un expert-comptable ou un avocat fiscaliste avant d'opter pour un régime.

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