Qu'est-ce qu'un état des lieux et que doit-il contenir en France ?

L'état des lieux est un document obligatoire (article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989) qui décrit l'état du logement à l'entrée et à la sortie du locataire. Il doit comparer chaque pièce, lister tous les équipements, et inclure les relevés de compteurs. AdminLanding génère des états des lieux conformes au décret 2016-382, avec photos datées et signatures électroniques eIDAS.

État des Lieux d'Entrée et de Sortie

Mis à jour le 10 mai 2026AdminLanding Editorial

La première source de litiges locatifs en France. Protégez-vous avec un état des lieux complet et conforme — pièce par pièce, signé par les deux parties.

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L'état des lieux est-il obligatoire en 2026 ?

L'état des lieux est un document obligatoire imposé par l'article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989. Il documente l'état du logement à l'entrée et à la sortie, et constitue la preuve principale pour déterminer les retenues sur le dépôt de garantie.

Sans état des lieux d'entrée, l'article 1731 du Code Civil présume que le locataire a reçu le logement en bon état. Le bailleur peut alors tenir le locataire responsable de tout dégât constaté à la sortie, même s'il existait avant.

L'état des lieux est aussi lié à vos autres documents locatifs : contrat de bail et quittances de loyer.

Vérification Pièce par Pièce

Points à vérifier dans chaque pièce — selon le décret n° 2016-382.

Murs & Plafond

État, fissures, taches, peinture, papier peint

Fenêtres & Volets

Vitrages, cadres, serrures, volets

Électricité

Prises, interrupteurs, éclairages, disjoncteur

Plomberie

Robinets, WC, douche, pression d'eau

Chauffage

Radiateurs, thermostat, état de la chaudière

Cuisine

Appareils, plans de travail, évier, hotte

Relevés compteurs

Numéros compteurs électricité, gaz, eau

Clés & Accès

Nombre de clés, badges, télécommandes

Entrée vs Sortie

Les deux sont obligatoires. L'état de sortie est comparé à celui d'entrée pour déterminer les retenues sur le dépôt.

Entrée

Réalisé avant la remise des clés
Établit l'état de référence
Les deux parties doivent être présentes
Le locataire a 10 jours pour ajouter des observations
Pendant le premier mois de chauffe, le locataire peut signaler des problèmes

Sortie

Réalisé à la restitution des clés
Comparé pièce par pièce avec l'état d'entrée
Détermine les retenues sur le dépôt de garantie
Le bailleur a 1 mois pour restituer le dépôt (2 si retenues)
Contestable sous 10 jours par lettre recommandée

Une fois l'état des lieux signé, émettre les quittances mensuelles automatiquement — sans aucune charge administrative.

Questions Fréquentes

États des lieux, litiges et obligations légales.

Peut-on faire un état des lieux sans le locataire ?

Non. Le bailleur (ou son représentant) et le locataire doivent être présents et signer le document. Si l'une des parties refuse, l'autre peut demander à un huissier de justice de réaliser l'état des lieux, les frais étant partagés à parts égales.

Que faire si le bailleur refuse de faire un état des lieux d'entrée ?

Envoyez une lettre recommandée avec AR demandant l'état des lieux. En cas de refus persistant, faites appel à un huissier. Sans état des lieux d'entrée, l'article 1731 du Code Civil présume que le locataire a reçu le logement en bon état — rendant plus difficile de contester les retenues sur le dépôt.

Combien de temps le locataire a-t-il pour contester l'état des lieux de sortie ?

Le locataire a 10 jours après l'état des lieux de sortie pour demander des modifications par lettre recommandée. Passé ce délai, le document est considéré comme définitif. En cas de litige sur les retenues, le locataire peut saisir la Commission Départementale de Conciliation ou le tribunal.

Peut-on utiliser des photos comme preuves ?

Oui. Photos, vidéos et autres preuves visuelles peuvent appuyer l'état des lieux écrit. Bien que non exigées par le décret 2016-382, elles sont fortement recommandées et les tribunaux les acceptent comme preuves en cas de litige sur le dépôt.

Qui paie l'huissier en cas de désaccord ?

Les frais sont partagés à parts égales entre bailleur et locataire — mais la part du locataire est plafonnée à 3 €/m² de surface habitable. L'article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 impose ce partage 50/50 lorsqu'un commissaire de justice (anciennement huissier) est sollicité parce qu'une partie refuse de se présenter ou en cas de désaccord sur le constat. Les frais sont tarifés par décret selon la surface ; si la moitié du tarif dépasse 3 €/m² pour le locataire, le bailleur règle la différence. Coût total habituel : 150 à 300 €, plus environ 15 € de frais de notification.

Un état des lieux numérique est-il juridiquement valable ?

Oui. Depuis la loi ALUR (2014), les états des lieux numériques ont la même valeur juridique que les versions papier à condition d'inclure toutes les mentions obligatoires du décret 2016-382 et d'être signés par les deux parties. Les signatures électroniques (y compris simples) sont acceptées.

Important : AdminLanding est une plateforme technologique, et non un cabinet d'avocats. Nous n'exerçons pas la profession d'avocat, ne fournissons pas de conseil juridique, et ne sommes ni avocats, ni notaires, ni tout autre professionnel du droit réglementé au sens de la loi n° 71-1130 du 31 décembre 1971. Les documents et informations proposés sont des modèles à usage général mis à disposition à titre indicatif uniquement — ils ne constituent pas un conseil juridique personnalisé et ne sont pas adaptés à votre situation spécifique. Nous recommandons vivement de consulter un professionnel du droit qualifié avant de signer ou de vous fier à un document généré via notre plateforme.

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