Loyer impayé : réagir tôt, escalader correctement

Mis à jour le 10 mai 2026AdminLanding Editorial

De la première relance à la mise en demeure et au commandement de payer — générez des courriers prêts pour le tribunal à chaque étape, et informez le garant et la CAF dans les délais.

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Les étapes de recouvrement, dans l'ordre

Chaque étape a son courrier — n'escaladez que dans la mesure nécessaire.

1. Relance amiable

Dès le premier retard, envoyez une relance écrite. Beaucoup d'impayés se règlent à ce stade — gardez-la datée et tracée.

2. Mise en demeure

Si la relance reste sans réponse, envoyez une mise en demeure par lettre recommandée (LRAR) fixant un délai clair pour payer et visant le bail.

3. Informez garant et CAF

Informez le garant (caution) et, pour un locataire APL, la CAF — obligatoire dans des délais précis pour préserver vos droits et les aides.

4. Commandement de payer

Si une clause résolutoire existe, un commissaire de justice délivre un commandement de payer ; le locataire dispose alors de six semaines avant que la clause puisse jouer devant le juge.

Le loyer impayé en France : la procédure

L'amiable d'abord, toujours documenté

La loi (article 24 de la loi de 1989) favorise les bailleurs qui agissent tôt et par écrit. Une relance datée suivie d'une mise en demeure recommandée règle la plupart des cas et constitue la trace écrite qu'un juge attendra. N'ayez jamais recours à la pression, au changement de serrure ou à la coupure des fluides — ce sont des délits en France.

La voie de la clause résolutoire

Si le bail comporte une clause résolutoire, le recouvrement s'accélère : un commissaire de justice délivre un commandement de payer ; le locataire dispose alors de six semaines pour apurer la dette. À défaut, le bailleur demande au juge de constater la résiliation. Tout au long, le locataire peut solliciter des délais et des aides — d'où l'importance de courriers propres et datés à chaque étape.

Notifications et garde-fous

Informez le garant (caution) rapidement pour qu'il paie avant que la dette n'augmente.
Signalez les impayés des locataires APL à la CAF dans le délai légal.
L'expulsion n'est possible que par décision de justice et respecte la trêve hivernale.
Une assurance loyers impayés (GLI) ou Visale peut couvrir la perte si elle est souscrite à temps.

Vous mettez plutôt fin au bail à l'échéance pour motif grave ? Voir le congé du bailleur.

Questions Fréquentes

Relances, mise en demeure, clause résolutoire, CAF et expulsion.

Que doit faire le bailleur en premier face à un impayé ?

Agir vite et par écrit. Envoyez une relance dès le retard, puis une mise en demeure par lettre recommandée en l'absence de réponse. Des démarches précoces et tracées règlent la plupart des cas et constituent des preuves essentielles en cas d'escalade.

Qu'est-ce qu'une mise en demeure ?

Une demande formelle de paiement, envoyée par lettre recommandée avec accusé de réception. Elle indique les sommes dues, fixe un délai ferme, vise le bail et la clause résolutoire le cas échéant, et avertit d'une action en justice. Elle marque le passage de l'amiable au contentieux.

Qu'est-ce qu'une clause résolutoire ?

Une clause présente dans la plupart des baux qui permet la résiliation automatique en cas de non-paiement. Elle ne peut jouer qu'après la délivrance d'un commandement de payer par commissaire de justice et l'absence de paiement du locataire dans les six semaines — le juge peut alors constater la résiliation du bail.

Dois-je informer la CAF et le garant ?

Oui. Si le locataire perçoit l'APL, le bailleur doit signaler l'impayé à la CAF dans des délais précis sous peine de perdre l'aide versée directement. Le garant (caution) doit aussi être informé rapidement pour intervenir avant que la dette ne s'aggrave.

Puis-je expulser moi-même un locataire pour impayé ?

Non. L'expulsion par voie de fait est illégale en France. La résiliation et l'expulsion passent par un commandement de payer, une décision de justice et, si nécessaire, une exécution par commissaire de justice, sous réserve de la trêve hivernale. Les courriers structurés gardent votre dossier prêt pour le tribunal.

Comment me prémunir contre les impayés ?

Vérifiez le dossier du locataire en amont, exigez un garant solide ou une assurance loyers impayés (GLI / Visale), et réagissez dès le premier retard. Un bail clair avec clause résolutoire et des relances écrites rapides vous placent dans la meilleure position.

Important : AdminLanding est une plateforme technologique, et non un cabinet d'avocats. Nous n'exerçons pas la profession d'avocat, ne fournissons pas de conseil juridique, et ne sommes ni avocats, ni notaires, ni commissaires de justice, ni tout autre professionnel du droit réglementé au sens de la loi n° 71-1130 du 31 décembre 1971. Les documents proposés sont des modèles à usage général mis à disposition à titre indicatif uniquement — ils ne constituent pas un conseil juridique personnalisé. Le recouvrement et l'expulsion obéissent à des procédures strictes ; nous recommandons vivement de consulter un professionnel qualifié ou un commissaire de justice avant d'agir.

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